Potencjalne usterki, w nowym, wykończonym mieszkaniu pod klucz.

Decyzja w inwestycję w nowe mieszkanie deweloperskie gotowe dla wykończenia pod klucz jego wnętrz, podyktowana jest wieloma czynnikami, jednym z nich jest fakt, że odbiorca usługi remontowej ma do czynienia z nową substancją budowlaną, co definiuje trwałość / bezawaryjność każdego z elementów lokalu mieszkalnego; od detali konstrukcyjnych, przez tynki, posadzki, wszelkie instalacje, po detale wyposażenia deweloperskiego (grzejniki, okna, parapety, drzwi wejściowe), jest to oczywista zaleta nowo wybudowanego mieszkania, ale żeby nie było za różowo…

Każdy właściciel elegancko wykończonego lokalu mieszkalnego w nowo postawionym budynku musi mieć świadomość uwarunkowań technologicznych / budowlanych, stanowiących, że przez pierwsze lata po postawieniu budynku, mogą w tymże zachodzić procesy stabilizujące wielotonową konstrukcję, a przejawiać się to może poprzez pojawienie się rys, pęknięć w ścianach, suficie, także na posadzce (pomimo, że to technologia posadzki tzw. pływającej, zdylatowanej obwodowo i pośrednio), każdy poznański deweloper, budowlaniec, projektant wnętrz czy rzeczoznawca budowlany ową okoliczność przyjmują jako naturalny ciąg zdarzeń, właściciel lokalu może liczyć na obsługę gwarancyjną w tejże materii, jakkolwiek w wielu sytuacjach może dochodzić do nieporozumień na linii lokator / deweloper (później administrator budynku), otóż…

O ile obsługa gwarancyjna instalacji (jeśli podczas remontu ich nie modyfikowano), regulacja okien czy drzwi wejściowych, przez cały okres trwania rękojmi deweloperskiej jest bezsporna, o tyle w kwestii wspomnianych rys i pęknięć już nie do końca, przepisy budowlane dają prawną furtkę deweloperowi do kwestionowania konieczności naprawy części pojawiających się zarysowań, określenie „naturalna praca budynku” nie jest nadinterpretacją przepisów w sytuacji odmówienia przez dewelopera naprawy niezbyt dużej rysy na ścianie czy suficie.
Mając na względzie owąż pracę budynku, zdroworozsądkowo i praktycznie sprawę ujmując, mieszkanie powinno być w zasadzie poddane wykończeniu pod klucz, nie wcześniej niż z dwa, cztery lata od postawienia budynku łącznie z jego pełnym wykończeniem w obszarze deweloperskim, rzadko kiedy jednak tak się dzieje, często inwestor płaci za mieszkanie, kiedy to powstają dopiero fundamenty, zazwyczaj zaraz po odebraniu lokalu od dewelopera przystępuje do prac remontowych w zakresie usługi pełnego wykończenia wnętrz, nie jest zaś w interesie firmy deweloperskiej informowanie inwestora o niuansach kryjących się za nowo postawionym budynkiem, inwestor, jako zazwyczaj laik w tematach budowlanych, dowiaduje się o owych niuansach (zwiększonej pracy budynku przez pierwsze lata po postawieniu), dopiero kiedy to pojawia się ewentualny problem / awaria, wtedy zarysowanie / pęknięcie tynku to najmniejszy w sumie problem, nota bene bardzo łatwy do usunięcia, gorzej gdy to praca substancji budynku wpłynie na awarię detali wykończenia, takich jak choćby okładzina ceramiczna, kamienna, betonowa albo też zabudowa gipsowo-kartonowa.

Okładziny ceramiczne.

• Ewentualne pęknięcie płytki ceramicznej generuje konieczność wymiany jej na nową, a jest to dość koronkowa robota, przyjmując przy tym, że po pracach remontowych w ogóle pozostał jakiś zapas płytek oraz, że odbiorca usługi wykończenia mieszkania pod klucz „nie uparł się” na fugę epoksydową, co może wykluczać bezproblemową wymianę płytki, gdyż z uwagi na skomplikowane usuwanie tego rodzaju fugi, może się to okazać niewykonalne bez uszkodzenia krawędzi pozostałych płytek.
• Do pęknięcia płytki w zasadzie nigdy nie musi dojść, niemniej pod warunkiem, że płytkarz w czasie wykonywania usługi weźmie pod uwagę niestabilność wymiarową podłoży wynikającą ze zmian wilgotności czy temperatury w remontowanym wnętrzu i właśnie owej „pracy” substancji budowlanej, w tej materii, szczelina międzypłytkowa funkcjonująca jako dylatacja i kompensująca pracę podłoża, to tylko jeden ze składników bezawaryjności systemu, istotne jest stworzenie bariery hydroizolacyjnej między tynkiem gipsowym (standardowo stosowanym przez deweloperów we wnętrzu łazienki w mieszkaniu do wykończenia pod klucz) a klejem (zawierającym cement), gdyż kontakt gipsu z cementem i przy udziale wilgoci, może tworzyć kryształy soli Candlota (ettringitu), sól ta podczas narastania może powiększyć swoją objętość nawet do 168%, w efekcie doprowadzić do odparzenia lub pęknięcia płytki.
• Istotna sprawa to stosowanie klejów odkształcalnych, wysoko elastycznych, bezwzględne klejenie płytek metodą kombinowaną (nakładanie kleju na płytce i na podłożu), stosowanie przerwy technologicznej (tj. fugowania po minimum kilku dniach od ułożenia płytek), umożliwiającej właściwe odparowanie wody z kleju, zwrócenie uwagi na dylatację na posadzce, którą to dylatację powinno się powtórzyć / przenieść w warstwę okładziny ceramicznej, poprzez np. odpowiednie wpasowanie formatu płytek (niekoniecznie wykonywanie nacięcia), tak aby szczelina międzypłytkowa przebiegała w linii dylatacji w posadzce.
• Tudzież moda u poznańskich odbiorców usługi remontowej na coraz większy format płytek (nota bene in plus wpływający na przestronność wnętrza), tym bardziej sprzyja prawdopodobieństwu powstania zbyt dużego naprężenia między podłożem a płytką w wyniku braku wystarczającej kompensacji tegoż naprężenia przez liniowo małą ilość szczelin międzypłytkowych, czyli szczelin de facto dylatacyjnych, rozwiązaniem będzie tu zastosowanie specjalnych mat kompensujących pracę podłoża (to np. produkt firmy Atlas), które wtapia się w warstwę kleju samorozpływnego (dedykowanego pod bardzo duży format płytek, np. 120×120, 180×20 cm).
• Odspojenie się okładziny od podłoża to nie novum dla firmy remontowej mającej za sobą w Poznaniu setki realizacji wykończenia pod klucz wnętrz mieszkalnych, niekiedy i zastosowanie wszystkich dostępnych technologii nie pomoże, jakkolwiek w sukurs problemowi tzw. głuchych płytek przyszli technolodzy z firmy Sopro, dając wykonawcom bardzo skuteczny środek (Soprodur) do usuwania efektu głuchej płytki, który wstrzykuje się pod okładzinę ceramiczną, nie jest to żaden półśrodek, a fachowy produkt, metoda sprawdzona i skuteczna.

Zabudowy gipsowo-kartonowe.

• O wiele mniej pracy wymaga usunięcie zarysowania / pęknięcia na zabudowie g-k, przeważnie budowanej na suficie, tutaj praca podłoża też skutkować może przeniesieniem zbyt dużego naprężenia na element zabudowy g-k, tj. sufitu podwieszanego, niemniej jednak ową ewentualność awarii minimalizuje się poprzez wdrożenie właściwej technologii oraz higieny pracy, czyli dokładności wykonania, stosowanie wysokiej jakości taśm zbrojących (np. Tuff-Tape) na styku płyta g-k / lity element to tylko jeden z dedykowanych i efektywnych technologii, przy „zamykaniu” większych połaci sufitu należy stosować stelaż krzyżowy, tworzący poniekąd konstrukcję samonośną, tutaj naprężenia podłoża w dużej mierze pochłania owa konstrukcja, istnieje także technologia wykonywania łączenia ślizgowego na łączeniu płyta g-k / lity element, niemniej jednak dla wielu poznańskich firm remontowych w specjalizacji wykończenia mieszkań pod klucz, ale też odbiorców ich usługi, metoda to dość kontrowersyjna, gdyż owe łączenie z góry zakłada powstanie zarysowania włosowatego.

Podsumowując; nowo wybudowane mieszkanie ma swoje niezaprzeczalne zalety (wszystko jest nowe), ale niestety i mankamenty, nikt raczej nie będzie inwestował nie mały grosz w nowy lokal, który miałby się odstać z dwa, trzy, cztery lata, zanim praca budynku się ustabilizuje i pozwoli na bezpieczne, bez obawy o usterki, wykończenie pod klucz przez najętą firmę remontową, tu podobnie jak z młodym winem, im starsze, tym szlachetniejsze, aczkolwiek zaradzeniem problemowi „nowości” jest stosowanie właściwych rozwiązań i technologii, które bądź co bądź są dostępne.

Zainspiruj się również innymi publikacjami:

Parapet a remont / wykończenie mieszkania.

Szkło lacobel – eleganckie, praktyczne i wszechstronne.

Remont mieszkania w bloku z wielkiej płyty w aspekcie trafnej inwestycji.

Autor opracowania: Wojciech Gośliński

Poznań, 27.05.2020